Справжні світові активи ( RWA ) існують на ринку криптовалют вже багато років, ще в 2018 році були спроби токенізації активів та випуску токенів цінних паперів ( STO ). Однак, через незрілість регулювання та відсутність значних прибутків, ці ранні спроби не набули масштабу.
У 2022 році підвищення процентних ставок у США призвело до того, що дохідність державних облігацій перевищила відсоткову ставку кредитування крипто-стейблкоїнів, що зробило токенізацію американських державних облігацій як RWA більш привабливою для криптоіндустрії. Деякі зрілі DeFi проекти та традиційні фінансові установи почали досліджувати RWA.
Останні два роки з'явилося кілька проектів RWA у сфері нерухомості, які мають на меті розширити ринок інвестицій у нерухомість, диверсифікувати інвестиційні продукти та знизити поріг входження. У цій статті буде проаналізовано переваги та недоліки дизайну цих проектів, а також потенційний ринок, з основною увагою на ринок нерухомості Північної Америки.
Методи токенізації ринку нерухомості
Інвестиційні можливості на ринку нерухомості є величезними. Дослідження за березень 2023 року показало, що ринок нерухомості, що котирується на біржі в Північній Америці, оцінюється в 1,3 трильйона доларів, а загальна вартість у світі становить 2,66 трильйона доларів.
Токенізований ринок нерухомості має три основні форми:
Фрагментація фінансування власності на нерухомість
Продукт індексу нерухомості в певному регіоні
Іпотечне кредитування токенів нерухомості
Токенізація нерухомості також може підвищити прозорість активів та демократичність управління.
Інвестиційні трасти в нерухомість ( REIT ) і нерухомість RWA схожі в наданні фрагментованих інвестицій, обидва знижують бар'єри входу та підвищують ліквідність. Однак REIT зазвичай не пропонують управління або власність, зберігаючи централізовану операцію. Тим не менш, регуляторна рамка REIT все ще може слугувати орієнтиром для проектів нерухомості RWA.
Проекти нерухомості RWA зазвичай мають такі переваги та недоліки:
Переваги:
Знижити інвестиційний бар'єр
Підвищити ліквідність
Зручна торгівля
Доступний у всьому світі
Висока прозорість
Недоліки:
Невизначене регулювання
Юридичний захист обмежений
Ускладнене управління
Високі експлуатаційні витрати
Висока волатильність цін
Конкретні проекти через різні методи управління та продукції мають різні фактичні ситуації.
Аналіз випадків
RealT
RealT була запущена в 2019 році, це один з перших проектів RWA у сфері нерухомості, що спеціалізується на токенізації американської житлової нерухомості для роздрібних інвесторів на блокчейні Ethereum та Gnosis.
RealT купує нерухомість та легально токенізує її, доручаючи управління третій стороні. Орендну плату, після вирахування витрат, розподіляють серед тримачів токенів. RealT відповідає за токенізацію, але юридично ізольована від компанії, що володіє активом. Власники токенів можуть призначити нову керуючу компанію у разі дефолту компанії.
На прикладі нерухомості в Монтгомері: загальна вартість 323,020 доларів США, випущено 6,200 токенів, кожен по 52.10 доларів США. Щомісячна орендна плата 2,600 доларів США, після вирахування витрат у 622 долари США чистий прибуток становить 1,978 доларів США. Кожен токен щорічно розподіляє 3.83 долари США, річна процентна ставка 7.35%.
RealT пропонує 100% токенів, без необхідності спільних інвестицій, підтримуючи низькоризикову модель. Управляюча сторона отримує 8% з орендної плати, платформа стягує 2% за токенізацію та наглядові витрати. Це дозволяє RealT зосередитися на пошуку кваліфікованої нерухомості та токенізації.
Однак, розподіл власності також приносить виклики. Занадто малий відсоток інвестицій може призвести до надто високих витрат на управління. Між RealT та токенхолдерами можуть існувати конфлікти інтересів. Занадто високий або занадто низький відсоток володіння RealT може вплинути на активність нагляду.
Аналізуючи 10 останніх проданих токенів нерухомості, виявлено, що більшість з них розташовані в Детройті, приблизно 500 власників, два з яких мають понад 1000 осіб. Приблизно 90% інвесторів інвестують менше 500 доларів, 9% інвестують від 500 до 2000 доларів, 1% інвестують понад цю суму. Це показує, що RealT певною мірою створив ринок інвестицій в нерухомість для роздрібних інвесторів, збільшивши ліквідність.
Згідно з даними Gnosis блокчейн, RealT загалом розподілив близько 600 тисяч доларів США орендної плати. Платформні збори становлять близько 2,5%-3% від орендної плати, що дорівнює приблизно 150K-180K доларів США за останні два роки. Але конкретний прибуток RealT від орендної плати невідомий.
RealT створила кілька компаній у штаті Делавер, щоб спростити юридичні процедури та ізолювати ризики.
Parcl
Parcl є платформою DeFi-інвестицій, яка дозволяє користувачам торгувати змінами цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl надає пов'язані з нерухомістю синтетичні активи через архітектуру AMM.
Parcl запустив Parcl LabsPrice Feed, створивши конкретний індекс нерухомості на основі історії продажів у певних районах. Інвестори можуть спекулювати на тенденціях цін на житло.
Цей метод уникає юридичних проблем, пов'язаних із фактичною експлуатацією нерухомості. Хоча він і не зовсім відповідає стандартам RWA, Parcl отримав інвестиції від кількох відомих установ, що варто врахувати під час обговорення різноманітності продуктів RWA у сфері нерухомості.
Тестова мережа Parcl була запущена в травні 2022 року на Solana, а нинішній TVL становить 16 мільйонів доларів США. Але після більше ніж року роботи, увага залишається низькою, щоденний обсяг торгів менше 10 000 доларів США, а кількість активних користувачів щодня менше 50.
Незважаючи на зрілий дизайн продукту та активне просування команди, Parcl все ще має низький рівень уваги та частки на ринку. Це може свідчити про те, що криптовалютний ринок ще не готовий до впровадження продуктів індексів нерухомості.
Рейнно
Декілька великих криптовалютних компаній, таких як Ripple та MakerDAO, також досліджують продукти RWA у сфері нерухомості. Ripple оголосила про підтримку токенізації нерухомості користувачів та іпотечного кредитування. MakerDAO співпрацює з Robinland для підтримки іпотечного кредитування в нерухомості.
Reinno є проектом, який був запущений у 2020 році та припинив свою діяльність у 2022 році. Він представив два вартих уваги продукти, пов'язані з нерухомістю RWA:
Послуги кредитування на основі токенізованої нерухомості: власники можуть подати документи на нерухомість до Reinno, після затвердження створити компанію SPV у штаті Делавер. Reinno створює смарт-контракт для нерухомості, власники можуть використовувати токени як заставу для кредитування.
Іпотечне фінансування: користувачі можуть токенізувати право власності на нерухомість після покупки будинку за банківським кредитом. Отримані кошти використовуються для погашення банківського кредиту, після чого здійснюється погашення за договором за фіксованою відсотковою ставкою.
Reinno використовує централізовану офлайн-модель, клієнти повинні подавати фізичні документи. Цей підхід має очевидні ризики:
Якщо позичальник порушить умови договору, Reinno важко буде подати позов, оскільки він не є фактичним кредитором.
Якщо власник нерухомості продає будинок або припиняє погашати банківський кредит, це може призвести до "подвійного витрачання" нерухомості.
Ці ризики можуть бути однією з причин зупинки роботи проєкту. У майбутньому нерухомість RWA потребує більш зрілого правового середовища для вирішення цих проблем.
Висновок
Нерухомість RWA все ще є відносно новою концепцією, яка ще не сформувала чіткий ринковий масштаб або лідерські проекти. Існуючі проекти мають відносно малий масштаб і базу користувачів. Ця сфера потребує суворої відповідності та зрілого правового середовища. Деякі проекти використовують структури ізоляції ризиків або обирають відповідні фінансові продукти як об'єкти інвестицій для зменшення ризиків. Але для того, щоб повністю реалізувати потенціал, законодавчий прогрес і операційна відповідність є вирішальними.
В даний час бракує чіткої та єдиної регуляторної рамки. Різні регуляторні органи США мають розбіжності щодо класифікації токенів, а в міжнародній практиці також бракує референтних стандартів. Ця непослідовність загрожує потенційним інвесторам і ставить під загрозу довгострокову життєздатність токенізації нерухомості.
Незважаючи на плутанину в регулюванні, багато відомих компаній намагаються реалізувати нерухомість RWA. Невелика кількість проектів вже попередньо довела свою життєздатність. З розвитком і вдосконаленням правової бази, нерухомість RWA має всі шанси на швидкий розвиток.
Ця сторінка може містити контент третіх осіб, який надається виключно в інформаційних цілях (не в якості запевнень/гарантій) і не повинен розглядатися як схвалення його поглядів компанією Gate, а також як фінансова або професійна консультація. Див. Застереження для отримання детальної інформації.
Аналіз проектів RWA у нерухомості: можливості та виклики
Нерухомість RWA: поєднання Блокчейн та цегли
Справжні світові активи ( RWA ) існують на ринку криптовалют вже багато років, ще в 2018 році були спроби токенізації активів та випуску токенів цінних паперів ( STO ). Однак, через незрілість регулювання та відсутність значних прибутків, ці ранні спроби не набули масштабу.
У 2022 році підвищення процентних ставок у США призвело до того, що дохідність державних облігацій перевищила відсоткову ставку кредитування крипто-стейблкоїнів, що зробило токенізацію американських державних облігацій як RWA більш привабливою для криптоіндустрії. Деякі зрілі DeFi проекти та традиційні фінансові установи почали досліджувати RWA.
Останні два роки з'явилося кілька проектів RWA у сфері нерухомості, які мають на меті розширити ринок інвестицій у нерухомість, диверсифікувати інвестиційні продукти та знизити поріг входження. У цій статті буде проаналізовано переваги та недоліки дизайну цих проектів, а також потенційний ринок, з основною увагою на ринок нерухомості Північної Америки.
Методи токенізації ринку нерухомості
Інвестиційні можливості на ринку нерухомості є величезними. Дослідження за березень 2023 року показало, що ринок нерухомості, що котирується на біржі в Північній Америці, оцінюється в 1,3 трильйона доларів, а загальна вартість у світі становить 2,66 трильйона доларів.
Токенізований ринок нерухомості має три основні форми:
Токенізація нерухомості також може підвищити прозорість активів та демократичність управління.
Інвестиційні трасти в нерухомість ( REIT ) і нерухомість RWA схожі в наданні фрагментованих інвестицій, обидва знижують бар'єри входу та підвищують ліквідність. Однак REIT зазвичай не пропонують управління або власність, зберігаючи централізовану операцію. Тим не менш, регуляторна рамка REIT все ще може слугувати орієнтиром для проектів нерухомості RWA.
Проекти нерухомості RWA зазвичай мають такі переваги та недоліки:
Переваги:
Недоліки:
Конкретні проекти через різні методи управління та продукції мають різні фактичні ситуації.
Аналіз випадків
RealT
RealT була запущена в 2019 році, це один з перших проектів RWA у сфері нерухомості, що спеціалізується на токенізації американської житлової нерухомості для роздрібних інвесторів на блокчейні Ethereum та Gnosis.
RealT купує нерухомість та легально токенізує її, доручаючи управління третій стороні. Орендну плату, після вирахування витрат, розподіляють серед тримачів токенів. RealT відповідає за токенізацію, але юридично ізольована від компанії, що володіє активом. Власники токенів можуть призначити нову керуючу компанію у разі дефолту компанії.
На прикладі нерухомості в Монтгомері: загальна вартість 323,020 доларів США, випущено 6,200 токенів, кожен по 52.10 доларів США. Щомісячна орендна плата 2,600 доларів США, після вирахування витрат у 622 долари США чистий прибуток становить 1,978 доларів США. Кожен токен щорічно розподіляє 3.83 долари США, річна процентна ставка 7.35%.
RealT пропонує 100% токенів, без необхідності спільних інвестицій, підтримуючи низькоризикову модель. Управляюча сторона отримує 8% з орендної плати, платформа стягує 2% за токенізацію та наглядові витрати. Це дозволяє RealT зосередитися на пошуку кваліфікованої нерухомості та токенізації.
Однак, розподіл власності також приносить виклики. Занадто малий відсоток інвестицій може призвести до надто високих витрат на управління. Між RealT та токенхолдерами можуть існувати конфлікти інтересів. Занадто високий або занадто низький відсоток володіння RealT може вплинути на активність нагляду.
Аналізуючи 10 останніх проданих токенів нерухомості, виявлено, що більшість з них розташовані в Детройті, приблизно 500 власників, два з яких мають понад 1000 осіб. Приблизно 90% інвесторів інвестують менше 500 доларів, 9% інвестують від 500 до 2000 доларів, 1% інвестують понад цю суму. Це показує, що RealT певною мірою створив ринок інвестицій в нерухомість для роздрібних інвесторів, збільшивши ліквідність.
Згідно з даними Gnosis блокчейн, RealT загалом розподілив близько 600 тисяч доларів США орендної плати. Платформні збори становлять близько 2,5%-3% від орендної плати, що дорівнює приблизно 150K-180K доларів США за останні два роки. Але конкретний прибуток RealT від орендної плати невідомий.
RealT створила кілька компаній у штаті Делавер, щоб спростити юридичні процедури та ізолювати ризики.
Parcl
Parcl є платформою DeFi-інвестицій, яка дозволяє користувачам торгувати змінами цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl надає пов'язані з нерухомістю синтетичні активи через архітектуру AMM.
Parcl запустив Parcl LabsPrice Feed, створивши конкретний індекс нерухомості на основі історії продажів у певних районах. Інвестори можуть спекулювати на тенденціях цін на житло.
Цей метод уникає юридичних проблем, пов'язаних із фактичною експлуатацією нерухомості. Хоча він і не зовсім відповідає стандартам RWA, Parcl отримав інвестиції від кількох відомих установ, що варто врахувати під час обговорення різноманітності продуктів RWA у сфері нерухомості.
Тестова мережа Parcl була запущена в травні 2022 року на Solana, а нинішній TVL становить 16 мільйонів доларів США. Але після більше ніж року роботи, увага залишається низькою, щоденний обсяг торгів менше 10 000 доларів США, а кількість активних користувачів щодня менше 50.
Незважаючи на зрілий дизайн продукту та активне просування команди, Parcl все ще має низький рівень уваги та частки на ринку. Це може свідчити про те, що криптовалютний ринок ще не готовий до впровадження продуктів індексів нерухомості.
Рейнно
Декілька великих криптовалютних компаній, таких як Ripple та MakerDAO, також досліджують продукти RWA у сфері нерухомості. Ripple оголосила про підтримку токенізації нерухомості користувачів та іпотечного кредитування. MakerDAO співпрацює з Robinland для підтримки іпотечного кредитування в нерухомості.
Reinno є проектом, який був запущений у 2020 році та припинив свою діяльність у 2022 році. Він представив два вартих уваги продукти, пов'язані з нерухомістю RWA:
Послуги кредитування на основі токенізованої нерухомості: власники можуть подати документи на нерухомість до Reinno, після затвердження створити компанію SPV у штаті Делавер. Reinno створює смарт-контракт для нерухомості, власники можуть використовувати токени як заставу для кредитування.
Іпотечне фінансування: користувачі можуть токенізувати право власності на нерухомість після покупки будинку за банківським кредитом. Отримані кошти використовуються для погашення банківського кредиту, після чого здійснюється погашення за договором за фіксованою відсотковою ставкою.
Reinno використовує централізовану офлайн-модель, клієнти повинні подавати фізичні документи. Цей підхід має очевидні ризики:
Ці ризики можуть бути однією з причин зупинки роботи проєкту. У майбутньому нерухомість RWA потребує більш зрілого правового середовища для вирішення цих проблем.
Висновок
Нерухомість RWA все ще є відносно новою концепцією, яка ще не сформувала чіткий ринковий масштаб або лідерські проекти. Існуючі проекти мають відносно малий масштаб і базу користувачів. Ця сфера потребує суворої відповідності та зрілого правового середовища. Деякі проекти використовують структури ізоляції ризиків або обирають відповідні фінансові продукти як об'єкти інвестицій для зменшення ризиків. Але для того, щоб повністю реалізувати потенціал, законодавчий прогрес і операційна відповідність є вирішальними.
В даний час бракує чіткої та єдиної регуляторної рамки. Різні регуляторні органи США мають розбіжності щодо класифікації токенів, а в міжнародній практиці також бракує референтних стандартів. Ця непослідовність загрожує потенційним інвесторам і ставить під загрозу довгострокову життєздатність токенізації нерухомості.
Незважаючи на плутанину в регулюванні, багато відомих компаній намагаються реалізувати нерухомість RWA. Невелика кількість проектів вже попередньо довела свою життєздатність. З розвитком і вдосконаленням правової бази, нерухомість RWA має всі шанси на швидкий розвиток.