Поява реальних світових активів на ринку криптоактивів

Концепція реальних світових активів ( RWA ) вже давно існує на ринку криптоактивів, принаймні з 2018 року. Тоді токенізація активів та випуск токенів цінних паперів ( STO ) мали багато спільного з сьогоднішньою концепцією RWA. Однак через недосконалість регуляторної бази та відсутність значних потенційних переваг, ці ранні спроби не змогли перетворитися на зрілий ринковий масштаб.

У 2022 році, у міру постійного підвищення процентних ставок у США, прибутковість державних облігацій США помітно перевищила процентні ставки за позиками у стабільних монетах криптоіндустрії. Тому токенізація державних облігацій США як RWA предмета стає все більш привабливою для криптоіндустрії. Деякі зрілі DeFi проєкти, а також традиційні фінансові установи, почали досліджувати RWA.

Протягом останніх двох років на ринку з'явилося кілька проектів RWA у сфері нерухомості. Вони мають на меті різними способами розширити ринок інвестицій у нерухомість, різноманітити інвестиційні продукти в нерухомість та знизити бар'єри входу для інвесторів у нерухомість. Це дослідження проведе кейс-аналіз цих проектів, аналізуючи переваги та недоліки дизайну RWA в нерухомості, а також їх потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному націлені на сектор нерухомості Північної Америки, відповідна політика, регуляції та умови ринку, що обговорюються, будуть в основному стосуватися ринку нерухомості Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості є величезною сферою, наповненою інвестиційними можливостями. Дослідження, опубліковане в березні 2023 року, показало, що вартість публічного ринку нерухомості Північної Америки досягла 1,3 трильйона доларів США. А загальна вартість публічного ринку нерухомості у світі становить 2,66 трильйона доларів США.

Основна мета токенізації ринку нерухомості полягає в досягненні однієї або кількох з наступних цілей: створення більш різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості, залучення ширшої групи інвесторів, а також підвищення ліквідності та вартості активів нерухомості. Основні форми цих продуктів зазвичай мають три варіанти:

1. фрагментування фінансування прав власності на нерухомість.

2. специфічний індекс ринку нерухомості.

3. токени нерухомості для іпотечного кредитування.

Крім того, токенізація нерухомості на блокчейні також має потенціал підвищити прозорість активів нерухомості та демократичність управління.

Якщо ви знайомі з інвестиційними трастами у сфері нерухомості (REIT), це тип компанії, яка володіє прибутковою нерухомістю та управляє нею або фінансує цю нерухомість. REIT пропонують інвестиційні можливості, подібні до пайових фондів, що дозволяє звичайним інвесторам отримувати дохід від інвестицій у нерухомість у вигляді дивідендів та загальних доходів, а також сприяють зростанню ринку нерухомості в регіоні. REIT та нерухомість RWA мають багато спільного в наданні можливостей для фрагментованих інвестицій в нерухомість; обидва ефективно знижують інвестиційний бар'єр та підвищують ліквідність активів нерухомості. Однак традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливостей управління або власності, зберігаючи централізовану модель управління. Незважаючи на це, вони підлягають суворому регуляторному контролю щодо перевірки активів, операцій та їх інвестиційної структури, що надає рамки, на які можуть посилатися проекти нерухомості RWA.

Через спостереження за експлуатацією проектів RWA у сфері нерухомості за останні два роки, ми отримали деяке чітке розуміння їхніх переваг та недоліків.

Зазвичай проекти RWA в нерухомості мають вказані вище переваги та недоліки. Але при глибокому вивченні конкретних випадків виявляється, що через різницю в управлінні та продуктових методах, кожен проект стикається з різними реальними ситуаціями в процесі експлуатації.

Аналіз випадків

У цьому розділі я обрав три проекти RWA у сфері нерухомості для аналізу. Кожен проект використовує різні підходи до токенізації ринку нерухомості та має певне представництво у своїй галузі. Слід зазначити, що ці проекти все ще перебувають на ранніх стадіях, їхні продукти ще не пройшли тривалу та широкомасштабну перевірку та тестування на ринку.

RealT

RealT запустив у 2019 році, є одним з перших проектів RWA у сфері нерухомості, що спеціалізується на токенізації житлової нерухомості в США для роздрібних інвесторів, здебільшого через блокчейни Ethereum та Gnosis (, головним чином на Gnosis ).

RealT купує житлову нерухомість і відповідно до законодавства США токенізує володіння цією нерухомістю. Управління, обслуговування та збір орендної плати за цю нерухомість передано сторонній управлінській компанії. Після вирахування витрат, орендна плата, що генерується цією нерухомістю, розподіляється між її токенозберігачами. Хоча RealT відповідає за процес токенізації, вони юридично ізольовані від компаній, які володіють активами нерухомості. Як вказано на їхньому веб-сайті, якщо ця компанія не виконує зобов'язання, власники токенів мають право призначити іншу компанію для управління володіннями нерухомості. Однак варто зазначити, що ця угода не зобов'язує RealT брати участь в інвестиціях у токени нерухомості, які вони виводять на ринок. Користувачі, які володіють токенами нерухомості, можуть щомісяця отримувати частину орендної плати за дану нерухомість, при цьому сума, що розподіляється, повинна бути зменшена приблизно на 2,5% резервного фонду на обслуговування та зазвичай близько 10% комісії за управління.

Наприклад, загальна вартість нерухомості становить 323,020 доларів США, ціна кожної монети — 52.10 доларів США, всього випущено 6,200 монет. Нерухомість генерує щомісячний дохід від оренди в розмірі 2,600 доларів США. Після вирахування загальних витрат на експлуатацію та управління в розмірі 622 долари США, щомісячний чистий прибуток становить 1,978 доларів США, а річна сума — 23,736 доларів США. Таким чином, кожна монета отримує 3.83 долара США розподілу, що призводить до річної прибутковості 7.35%.

Щодо цієї нерухомості, RealT надає ринку 100% токенів, що означає, що RealT не потрібно спільно інвестувати з клієнтами і підтримувати майже безризикову модель для операцій. Управлінський орган отримує 8% від орендної плати та решту від витрат на обслуговування, інвестиційна платформа стягує лише 2% за токенізацію нерухомості, вибір управлінського органу та нагляд за управлінням. Завдяки цьому методу команда RealT може заощадити значну кількість управлінського часу, зосередившись на пошуку кваліфікованої нерухомості та токенізації їх на ринку.

Однак, хоча розподіл власності допомагає розподілити ризики між інвесторами, він також вводить виклики. Коли частка інвестицій інвесторів надто мала, витрати на управління компанією стають занадто високими і стають непідйомними. Є звіти, які пояснюють конфлікти інтересів між власниками токенів нерухомості та RealT. RealT обирає управлінські компанії для управління нерухомістю, яку вони володіють; якщо RealT має значну частку власності в нерухомості, вони намагатимуться зменшити витрати на управління; оскільки погане управління матиме для них значні негативні наслідки. Однак, якщо частка RealT надто велика, по-перше, це зменшить ліквідність токенів, по-друге, маленькі акціонери нерухомості не виконуватимуть своїх наглядових обов'язків. Усі власники токенів очікують, що великі акціонери зможуть контролювати, чи ефективно працює найнята управлінська компанія. З іншого боку, якщо частка RealT надто мала, RealT може не мати достатньої мотивації для ретельного відбору управлінських компаній та активної участі в нагляді, для численних роздрібних інвесторів ефективний нагляд за управлінськими компаніями стане надзвичайно складним.

Переглянувши десять останніх проданих токенів нерухомості на ринку RealT та використавши відповідні блокчейн-браузери, щоб дізнатися, скільки власників має кожна нерухомість. RealT розподіляє нерухомість на різну кількість токенів, щоб забезпечити ціну кожного токена на рівні близько 50 доларів. Більшість нерухомості розташовані в Детройті, і приблизно 500 власників токенів, з яких у двох нерухомостей кількість власників перевищила 1,000 осіб. Тепер, поєднуючи кількість токенів кожного власника, можна розрахувати діапазон інвестицій інвесторів RealT.

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше ніж 500 доларів, близько 9% інвесторів інвестують від 500 до 2 000 доларів, 1% інвесторів інвестують понад цю суму. Це свідчить про те, що RealT в певній мірі успішно створив ринок інвестицій у нерухомість для роздрібних інвесторів та збільшив ліквідність на ринку житла.

Потім, згідно з даними про транзакції на гаманці RealT в основній операційній мережі Gnosis, RealT розподілив приблизно 6 мільйонів доларів США у вигляді орендної плати. Платформені збори коливаються в залежності від витрат на обслуговування, страхування та податків, приблизно від 2,5% до 3% від орендної плати, що становить приблизно 150K до 180K доларів США доходу платформи за останні два роки. Однак, оскільки RealT не зобов'язаний брати участь в інвестиціях у нерухомість, і якщо вирішить взяти участь, то ступінь участі не має конкретних обмежень або пояснень, тому прибуток, отриманий від орендної плати, є невідомим.

З точки зору структури компанії, RealT створила Real Token Inc. у штаті Делавер як основну юридичну особу компанії. Ця юридична особа не володіє жодними нерухомими активами; вона слугує лише операційною одиницею проєкту RealT. Крім того, RealT також створила Real Token LLC у штаті Делавер як материнську компанію для ряду нерухомих компаній. Як і Real Token Inc., Real Token LLC(LLC: товариство з обмеженою відповідальністю) не володіє жодними нерухомими активами; її основною метою є спрощення юридичних процедур, що дозволяє користувачам інвестувати в усі об'єкти нерухомості, підписуючи контракт лише з однією компанією. Нарешті, RealT створила відповідні серії LLC для кожного інвестиційного об'єкта нерухомості. Як дочірня компанія Real Token LLC, кожна серія LLC володіє конкретним об'єктом нерухомості та відповідними токенами. Ця структура має на меті забезпечити, щоб фінансові або юридичні проблеми одного об'єкта нерухомості не впливали на інші об'єкти нерухомості або діяльність материнської компанії RealT.

Parcl

Parcl є платформою DeFi для інвестування, яка дозволяє користувачам торгувати змінами цін на глобальному ринку нерухомості. Parcl використовується для створення синтетичних активів, пов'язаних з нерухомістю, на основі AMM-структури. Parcl запустив Parcl Labs Price Feed, щоб створити індекс нерухомості для певного регіону на основі його історії продажів. Тривалість історії може змінюватися залежно від частоти угод з нерухомістю. Після створення індексу інвестори мають можливість спекулювати на динаміці цін на нерухомість, встановлюючи довгі або короткі позиції на ціни нерухомості в цьому регіоні.

Цей метод, оскільки реальною купівлею та продажем нерухомості не існує, дозволяє Parcl уникати залучення до юридичних проблем, пов'язаних з фактичним управлінням нерухомістю. Ви також можете сумніватися, чи дійсно це вважається проектом RWA в сфері нерухомості, оскільки він не відповідає вищезазначеним критеріям. Тим не менше, це відносно популярний проект RWA, який отримав інвестиції від багатьох відомих компаній, і через свою унікальність включати його в обговорення різноманітності продуктів RWA в сфері нерухомості є доцільним.

Тестова мережа Parcl була запущена на Solana в травні 2022 року, і наразі її TVL становить 16 мільйонів доларів США. Проте, після більше ніж року роботи, Parcl, здається, не привернув занадто багато уваги: щоденний обсяг торгівлі менше 10 000 доларів США, а щоденна активність користувачів менше 50 осіб.

Продукти Parcl прості у використанні та швидко вдосконалюються, ціни Parcl Labs та дизайн індексного ринку є досить зрілими. Що стосується операцій, команда Parcl активно впроваджує Parcl Point, Real Estate Royale та інші програми залучення користувачів. Незважаючи на ці переваги та підтримку багатьох відомих інвестиційних інститутів, Parcl все ж зберігає відносно низьку увагу з боку ринку та частку на ринку, мала база користувачів та обмежений обсяг торгів. Можливо, це певною мірою підтверджує, що ринок Криптоактивів ще не готовий до прийняття продуктів індексу нерухомості.

Рейнно

Деякі великі компанії з криптоактивів також досліджують продукти в напрямку нерухомості RWA. Деякі компанії оголосили, що їхня команда цифрової валюти центрального банку намагається підтримати користувачів у токенізації нерухомості та наданні іпотечних кредитів на цій основі. Також є компанії, які співпрацюють з іншими сторонами для підтримки іпотечного кредитування на нерухомість. Деякі проєкти також пропонують варіанти використання токенізованої нерухомості як застави для кредитів, але ця послуга обмежена лише їхніми випущеними токенами нерухомості. По суті, ця послуга більше схожа на продукти кредитування токенів і суттєво не підвищує ліквідність капіталу особистих власників нерухомості.

Reinno є проектом, який було запущено в 2020 році і який припинив свою діяльність у 2022 році. Хоча він не залишив значного сліду на ринку, він представив два продукти, пов'язані з нерухомістю RWA, які заслуговують на згадку.

Перший продукт - це кредитна послуга на основі токенізованої нерухомості. Коли власники нерухомості потребують фінансування, вони можуть подати документи на нерухомість компанії Reinno. Після отримання схвалення Reinno створить у Делавері спеціальну компанію з метою (, також відому як SPV, яка є дочірньою компанією, створеною материнською компанією.