Kebangkitan Aset Dunia Nyata di Pasar Aset Kripto

Konsep aset dunia nyata ( RWA ) telah ada di pasar Aset Kripto sejak lama, setidaknya dapat ditelusuri kembali ke tahun 2018. Pada saat itu, tokenisasi aset dan penerbitan token sekuritas ( STO ) memiliki banyak kesamaan dengan konsep RWA hari ini. Namun, karena kerangka regulasi yang tidak sempurna dan kurangnya keuntungan potensial yang signifikan, upaya awal ini gagal berkembang menjadi skala pasar yang matang.

Pada tahun 2022, seiring dengan terus naiknya suku bunga di Amerika Serikat, imbal hasil obligasi pemerintah AS jelas melebihi suku bunga pinjaman stablecoin di industri enkripsi. Oleh karena itu, menjadikan obligasi pemerintah AS sebagai aset RWA untuk ditokenisasi semakin menarik bagi industri enkripsi. Beberapa proyek DeFi yang sudah matang, serta lembaga keuangan tradisional, mulai mengeksplorasi RWA.

Dalam dua tahun terakhir, telah muncul sejumlah proyek RWA real estate di pasar. Proyek-proyek ini bertujuan untuk memperluas pasar investasi real estate dengan berbagai cara, mendiversifikasi produk investasi real estate, dan menurunkan ambang batas akses bagi investor real estate. Penelitian ini akan melakukan analisis kasus terhadap proyek-proyek ini, menganalisis kelebihan dan kekurangan desain RWA real estate serta potensi pasarnya. Karena proyek-proyek ini terutama ditujukan untuk sektor real estate di Amerika Utara, maka kebijakan, regulasi, dan kondisi pasar yang dibahas akan terutama berkaitan dengan pasar real estate di Amerika Utara.

Metode Tokenisasi Pasar Real Estat

Pasar real estat adalah bidang besar yang penuh dengan peluang investasi. Penelitian yang dirilis pada bulan Maret 2023 menunjukkan bahwa nilai pasar real estat terdaftar di Amerika Utara mencapai 1,3 triliun USD. Sementara itu, nilai pasar real estat terdaftar global mencapai 2,66 triliun USD.

Tujuan inti dari pasar real estat yang tertokenisasi adalah untuk mencapai satu atau beberapa tujuan berikut: menciptakan produk investasi real estat yang lebih beragam dan fleksibel, menarik kelompok investor yang lebih luas, serta meningkatkan likuiditas dan nilai aset real estat. Bentuk utama dari produk-produk ini biasanya ada dalam tiga jenis:

1. pembiayaan kepemilikan real estat yang terfragmentasi.

2. produk indeks pasar real estat daerah tertentu.

3. token properti untuk pinjaman dengan jaminan.

Selain itu, tokenisasi properti di blockchain juga memiliki potensi untuk meningkatkan transparansi aset real estat dan demokratisasi tata kelola.

Jika Anda akrab dengan Real Estate Investment Trust ( REIT ), itu adalah jenis perusahaan yang memiliki properti yang menguntungkan dan mengelola atau membiayai properti tersebut. REIT menawarkan kesempatan investasi yang mirip dengan reksa dana, memungkinkan investor biasa untuk mendapatkan pendapatan investasi properti dan total pengembalian yang mirip dengan dividen, serta membantu pertumbuhan pasar properti di daerah tersebut. REIT dan RWA properti memiliki banyak kesamaan dalam menyediakan kesempatan investasi properti yang terfragmentasi, keduanya secara efektif menurunkan ambang batas investasi dan meningkatkan likuiditas aset properti. Namun, REIT tradisional biasanya tidak memberikan kesempatan pengelolaan atau kepemilikan kepada investor, mempertahankan model operasi terpusat. Meskipun demikian, mereka berada dalam kerangka regulasi yang ketat untuk pemeriksaan aset, operasi, dan struktur investasi mereka, memberikan kerangka acuan yang dapat dirujuk untuk proyek RWA properti.

Melalui pengamatan operasi proyek RWA real estat selama dua tahun terakhir, kami telah mendapatkan pemahaman yang jelas tentang kelebihan dan kekurangan mereka.

Biasanya, proyek RWA real estat memiliki kelebihan dan kekurangan yang disebutkan di atas. Namun, saat mempelajari kasus spesifik secara mendalam, ditemukan bahwa karena perbedaan dalam manajemen dan metode produk, setiap proyek menghadapi situasi nyata yang berbeda selama proses operasional.

Analisis Kasus

Dalam bab ini, saya memilih tiga proyek RWA real estat untuk dianalisis. Setiap proyek menggunakan metode yang berbeda untuk tokenisasi pasar real estat, dan masing-masing memiliki perwakilan tertentu di bidangnya. Perlu dicatat bahwa proyek-proyek ini masih dalam tahap awal, dan produk mereka belum mengalami verifikasi dan pengujian pasar yang panjang dan luas.

RealT

RealT diluncurkan pada tahun 2019, merupakan salah satu proyek RWA properti yang paling awal, fokus pada tokenisasi real estat perumahan di AS untuk investor ritel melalui blockchain Ethereum dan Gnosis ( terutama di Gnosis ).

RealT membeli properti residensial dan mengubah kepemilikan properti yang dimilikinya menjadi token sesuai dengan regulasi Amerika Serikat. Tanggung jawab untuk pengelolaan, pemeliharaan, dan pengumpulan sewa properti tersebut diserahkan kepada lembaga manajemen pihak ketiga. Setelah dikurangi biaya, sewa yang dihasilkan oleh properti tersebut dibagikan kepada pemegang tokennya. Meskipun RealT bertanggung jawab atas proses tokenisasi, mereka secara hukum terpisah dari perusahaan yang memiliki aset real estat. Seperti yang dinyatakan di situs webnya, jika perusahaan tersebut wanprestasi, pemilik token berhak menunjuk perusahaan lain untuk mengelola properti yang dimiliki. Namun, perlu dicatat bahwa kesepakatan tersebut tidak secara wajib mengharuskan RealT terlibat dalam investasi pada token properti yang mereka pasarkan. Pengguna yang memegang token properti dapat menerima sewa dari rumah tersebut setiap bulan, dengan jumlah yang perlu dikurangi sekitar 2,5% sebagai cadangan pemeliharaan dan biasanya sekitar 10% sebagai biaya manajemen.

Sebagai contoh, nilai total properti token real estat adalah 323.020 dolar AS, harga setiap token adalah 52,10 dolar AS, dan total 6.200 token diterbitkan. Properti tersebut menghasilkan pendapatan sewa sebesar 2.600 dolar AS per bulan. Setelah mengurangi total biaya operasional dan manajemen sebesar 622 dolar AS, laba bersih per bulan adalah 1.978 dolar AS, total tahunan sebesar 23.736 dolar AS. Oleh karena itu, setiap token mendapatkan distribusi sebesar 3,83 dolar AS, menghasilkan tingkat keuntungan tahunan sebesar 7,35%.

Untuk properti ini, RealT menyediakan 100% token ke pasar, yang berarti RealT tidak perlu berinvestasi bersama pelanggan, dan mempertahankan model yang hampir tanpa risiko untuk beroperasi. Badan pengelola memperoleh 8% dari sewa, dan mengambil sisa dari biaya pemeliharaan, platform investasi hanya membebankan biaya 2% untuk tokenisasi properti, memilih badan pengelola dan mengawasi pengelolaan. Dengan cara ini, tim RealT dapat menghemat banyak waktu pengelolaan, fokus pada mencari properti yang memenuhi syarat dan men-tokenisasi mereka ke pasar.

Namun, meskipun kepemilikan terdesentralisasi membantu membagikan risiko di antara para investor, hal itu juga menghadirkan tantangan. Ketika proporsi investasi investor terlalu kecil, biaya manajemen perusahaan menjadi terlalu tinggi dan tidak berkelanjutan. Beberapa laporan menjelaskan konflik kepentingan antara pemegang token properti dan RealT. RealT memilih lembaga manajemen untuk mengelola properti yang dimilikinya; jika RealT memiliki banyak kepemilikan atas properti, mereka akan berusaha menurunkan biaya manajemen; karena manajemen yang buruk akan berdampak negatif bagi mereka. Namun, jika proporsi kepemilikan RealT terlalu besar, pertama-tama ini akan mengurangi likuiditas token, kedua para pemegang saham kecil properti tidak akan melaksanakan tanggung jawab pengawasan. Semua pemegang token berharap pemegang saham besar dapat mengawasi apakah lembaga manajemen yang dipekerjakan bekerja dengan efisien dan penuh tanggung jawab. Di sisi lain, jika kepemilikan RealT sangat kecil, RealT mungkin tidak memiliki cukup motivasi untuk memilih lembaga manajemen dengan baik dan berpartisipasi aktif dalam pengawasan, sehingga bagi banyak investor ritel, mengawasi lembaga manajemen secara efektif akan menjadi sangat sulit.

Dengan melihat sepuluh token properti yang baru saja terjual habis di pasar RealT dan menggunakan penjelajah blockchain terkait untuk mengetahui berapa banyak pemegang untuk setiap properti. RealT membagi properti menjadi jumlah token yang berbeda untuk memastikan bahwa harga setiap token sekitar 50 dolar. Sebagian besar properti terletak di Detroit, dan ada sekitar 500 pemegang token, di mana dua properti memiliki lebih dari 1.000 pemegang. Sekarang, gabungkan jumlah token setiap pemegang untuk menghitung jangkauan investasi bagi investor RealT.

Sekitar 90% investor RealT berinvestasi kurang dari 500 dolar, sekitar 9% investor berinvestasi antara 500 hingga 2.000 dolar, dan 1% investor berinvestasi lebih dari jumlah tersebut. Ini menunjukkan bahwa RealT telah berhasil menciptakan pasar investasi real estat untuk investor ritel hingga tingkat tertentu dan meningkatkan likuiditas pasar perumahan.

Selanjutnya, berdasarkan data transaksi yang diperoleh dari alamat dompet RealT di jaringan utama operasinya Gnosis, RealT telah mendistribusikan sekitar 6 juta dolar AS dalam bentuk sewa. Biaya platform bervariasi antara 2,5% hingga 3% dari sewa, tergantung pada fluktuasi biaya pemeliharaan, asuransi, dan pajak, yang setara dengan pendapatan platform sekitar 150K hingga 180K dolar AS dalam dua tahun terakhir. Namun, karena RealT tidak diwajibkan untuk berpartisipasi dalam investasi real estat, dan jika memilih untuk berpartisipasi, tidak ada batasan atau penjelasan tertentu mengenai tingkat partisipasinya, maka keuntungan yang diperoleh RealT dari pendapatan sewa tidak dapat diketahui.

Dari sudut pandang struktur perusahaan, RealT mendirikan Real Token Inc. di Delaware sebagai entitas inti perusahaan. Entitas ini tidak memiliki aset real estat; ia hanya berfungsi sebagai entitas operasional untuk proyek RealT. Selain itu, RealT juga mendirikan Real Token LLC di Delaware sebagai perusahaan induk untuk serangkaian perusahaan real estat. Seperti Real Token Inc., Real Token LLC(LLC: Perusahaan Terbatas) tidak memiliki aset real estat; tujuan utamanya adalah untuk menyederhanakan prosedur hukum, memungkinkan pengguna untuk berinvestasi di semua properti hanya dengan menandatangani kontrak dengan satu perusahaan. Akhirnya, RealT mendirikan serangkaian LLC untuk setiap properti yang diinvestasikan. Sebagai anak perusahaan dari Real Token LLC, setiap seri LLC memiliki properti tertentu dan token terkait. Struktur ini dirancang untuk memastikan bahwa masalah finansial atau hukum suatu properti tidak akan mempengaruhi properti lain di bawah RealT atau operasi perusahaan induk.

Parcl

Parcl adalah platform investasi DeFi yang memungkinkan pengguna untuk memperdagangkan perubahan harga di pasar real estat global. Parcl digunakan untuk membuat aset sintetis terkait real estat yang terfokus pada pasar melalui struktur AMM. Parcl meluncurkan Parcl LabsPrice Feed, untuk membuat indeks real estat daerah tertentu berdasarkan catatan penjualannya. Durasi catatan sejarah dapat bervariasi tergantung pada frekuensi transaksi properti. Setelah indeks dibuat, investor memiliki kesempatan untuk berspekulasi tentang pergerakan harga properti, dengan membangun posisi bullish atau bearish pada harga real estat di daerah tersebut.

Metode ini, karena tidak ada transaksi jual beli properti yang nyata, membuat Parcl terhindar dari masalah hukum yang terlibat dalam operasi real estat yang sebenarnya. Anda juga bisa meragukan apakah ini benar-benar dapat dianggap sebagai proyek RWA real estat, karena tidak memenuhi standar yang disebutkan di atas. Namun, ini adalah proyek RWA yang relatif populer, mendapatkan investasi dari banyak perusahaan terkenal, dan karena keunikannya, wajar untuk memasukkannya dalam diskusi tentang diversifikasi produk RWA real estat.

Jaringan pengujian Parcl diluncurkan pada Mei 2022 di Solana, saat ini TVL-nya mencapai 16 juta dolar. Namun, setelah lebih dari satu tahun beroperasi, Parcl tampaknya tidak menarik banyak perhatian, dengan volume perdagangan harian kurang dari 10.000 dolar dan pengguna aktif harian kurang dari 50 orang.

Produk Parcl mudah digunakan dan cepat diperbarui, penyedia harga Parcl Labs dan desain pasar indeks cukup matang. Dalam hal operasional, tim Parcl dengan aktif meluncurkan Parcl Point, Real Estate Royale, dan program akuisisi pengguna lainnya. Meskipun memiliki keunggulan ini dan dukungan dari berbagai lembaga investasi terkenal, Parcl masih mempertahankan tingkat perhatian pasar dan pangsa pasar yang relatif rendah, dengan basis pengguna yang kecil dan volume transaksi yang terbatas. Mungkin ini sebagian membuktikan bahwa pasar Aset Kripto belum siap untuk menyambut produk indeks real estat.

Reinno

Beberapa perusahaan Aset Kripto besar juga sedang mengeksplorasi produk di arah RWA properti. Beberapa perusahaan mengumumkan bahwa tim mata uang digital bank sentral mereka sedang mencoba mendukung pengguna untuk men-tokenisasi properti dan melakukan hipotek berdasarkan hal tersebut. Ada juga perusahaan yang bekerja sama dengan pihak lain untuk mendukung pinjaman hipotek properti. Beberapa proyek juga menawarkan opsi menggunakan properti yang telah di-tokenisasi sebagai jaminan pinjaman, tetapi layanan ini hanya terbatas pada token properti yang mereka terbitkan. Pada dasarnya, layanan ini lebih mirip produk pinjaman token, dan tidak secara substansial meningkatkan likuiditas modal pemilik properti individu.

Reinno adalah proyek yang diluncurkan pada tahun 2020 dan berhenti beroperasi pada tahun 2022, meskipun tidak meninggalkan banyak jejak di pasar, namun memperkenalkan dua produk yang terkait dengan RWA real estat yang patut dicatat.

Produk pertama adalah layanan pinjaman yang berbasis pada real estat yang ditokenisasi. Ketika pemilik properti membutuhkan pembiayaan, mereka dapat menyerahkan dokumen properti kepada Reinno. Setelah disetujui, Reinno akan membuat sebuah perusahaan kendaraan tujuan khusus ( yang juga dikenal sebagai SPV, yang dibuat oleh perusahaan induk.