Exploração aprofundada da aplicação de ativos físicos no mercado de criptomoedas: o caso do setor imobiliário

Introdução

Os ativos físicos ( RWA ) não são uma novidade no mercado de criptomoedas, já que tentativas semelhantes de tokenização de ativos e emissões de tokens de segurança ( STO ) surgiram já em 2018. No entanto, devido à falta de um quadro regulatório maduro na época, juntamente com a vantagem de retorno potencial não sendo significativa, essas iniciativas iniciais não conseguiram desenvolver um segmento de mercado maduro.

Em 2022, com o aumento contínuo das taxas de juro nos Estados Unidos, o rendimento dos títulos do Tesouro americano superou em muito as taxas de juros dos empréstimos em stablecoins no mercado de criptomoedas. Portanto, a tokenização dos títulos do Tesouro americano como RWA tornou-se mais atraente para a indústria de criptomoedas. Alguns projetos DeFi conhecidos, bem como instituições financeiras tradicionais e até mesmo alguns governos, começaram a explorar a possibilidade de RWA.

Nos últimos dois anos, surgiram vários projetos de RWA no setor imobiliário. Eles visam expandir o mercado de investimentos imobiliários de várias maneiras, diversificar os produtos de investimento imobiliário e reduzir a barreira de entrada para investidores imobiliários. Este estudo realiza uma análise de casos desses projetos para explorar as vantagens e desvantagens do design de RWA imobiliário e seu mercado potencial. Dado que esses projetos se direcionam principalmente a ativos e investidores imobiliários da América do Norte, a discussão sobre políticas, regulamentos e condições de mercado relacionadas abordará principalmente o mercado imobiliário da América do Norte.

Métodos para o mercado imobiliário tokenizado

O mercado imobiliário é um vasto campo repleto de oportunidades de investimento. Dados de pesquisa de março de 2023 mostram que o mercado imobiliário listado na América do Norte vale até 1,3 trilhões de dólares, enquanto o valor do mercado imobiliário listado globalmente atinge 2,66 trilhões de dólares.

O objetivo central do mercado de imóveis tokenizados é alcançar um ou mais dos seguintes objetivos: criar produtos de investimento imobiliário mais diversificados e flexíveis, atrair um conjunto mais amplo de investidores e aumentar a liquidez e o valor dos ativos imobiliários. Esses produtos manifestam-se principalmente em três formas:

1. dividir a propriedade imobiliária para financiamento.
2. produto do índice do mercado imobiliário em áreas específicas.
3. deve usar imóveis tokenizados como colateral.

Além disso, a tokenização e a integração da blockchain também aumentaram a transparência e a governança democrática dos ativos imobiliários.

Os fundos de investimento imobiliário ( REIT ) são empresas que possuem, operam ou financiam imóveis geradores de receita. Os REITs oferecem oportunidades de investimento para investidores comuns, permitindo-lhes obter rendimento baseado em dividendos e retorno total, além de contribuir para o crescimento do mercado imobiliário regional. Os REITs e os ativos imobiliários RWA têm semelhanças na oferta de oportunidades de investimento em propriedades fracionadas, reduzindo efetivamente a barreira de entrada e aumentando a liquidez dos ativos imobiliários. No entanto, os REITs tradicionais geralmente não oferecem oportunidades de gestão ou propriedade aos investidores, mantendo um modelo de operação centralizado. Apesar disso, sua rigorosa análise de ativos e a construção de investimentos dentro de um quadro regulatório rigoroso fornecem um sólido modelo para projetos de RWA imobiliários.

Nos últimos dois anos de operação de projetos RWA no setor imobiliário, adquirimos uma compreensão mais clara de suas vantagens e desvantagens.

Um projeto típico de RWA imobiliário possui as características mencionadas acima. Após uma análise aprofundada de casos específicos, descobri que, devido às diferenças na gestão e na abordagem do produto, cada projeto enfrenta situações diferentes na sua operação real.

Estudo de Caso

Este capítulo selecionou três projetos de RWA imobiliário para análise. Cada projeto utiliza métodos diferentes para a tokenização do mercado imobiliário e é o mais popular em seus respectivos campos. É importante notar que estes ainda são projetos iniciais, cujos produtos ainda não foram submetidos a validação e testes de mercado prolongados e abrangentes.

RealT

A RealT foi lançada em 2019, sendo um dos primeiros projetos de RWA imobiliário no mercado, focando em tornar o mercado imobiliário residencial dos Estados Unidos acessível para investimento através da blockchain Ethereum e Gnosis (principalmente na Gnosis).

A RealT adquire propriedades residenciais e tokeniza entidades que possuem contratos de propriedade de acordo com a legislação dos Estados Unidos. A gestão, manutenção e cobrança de aluguel dessas propriedades são delegadas a uma instituição de gestão terceirizada. Após a dedução das taxas, o aluguel gerado por propriedades específicas é distribuído aos detentores de tokens. Embora a RealT supervise o processo de tokenização, eles são legalmente diferentes das empresas que detêm ativos imobiliários. O site deles indica que, se a empresa inadimplir, os detentores de tokens mantêm o direito de escolher uma empresa de gestão alternativa designada para a empresa que detém o contrato de propriedade. Vale ressaltar que eles não exigem co-investimento nas propriedades que introduzem no mercado. Os detentores de tokens das propriedades recebem mensalmente uma parte da receita de aluguel dessa propriedade, não incluindo cerca de 2,5% de reserva de manutenção e taxas de gestão, que normalmente são cerca de 10% do valor.

Tomando como exemplo esta propriedade em Montgomery, o valor total dos tokens imobiliários é de 323.020 dólares, sendo o preço de cada token de 52,10 dólares, com um total de 6.200 tokens emitidos. A propriedade gera uma receita mensal de aluguel de 2.600 dólares. Após deduzir as despesas operacionais e de gestão, que totalizam 622 dólares, o lucro líquido mensal é de 1.978 dólares, resultando em um rendimento anual de 23.736 dólares. Portanto, cada token recebe uma distribuição de 3,83 dólares, com uma taxa de retorno anualizada de 7,35%.

Para esta propriedade, a RealT oferece 100% dos seus tokens, o que significa que a RealT não precisa co-investir com os clientes, podendo manter um modelo de operação quase sem risco. A entidade gestora cobra 8% de aluguel e a parte restante das despesas de manutenção, enquanto a plataforma de investimento cobra apenas 2% para a tokenização da propriedade, escolha da entidade gestora e supervisão da gestão. Através deste método, a equipe da RealT pode economizar uma quantidade significativa de tempo de gestão, concentrando-se em encontrar propriedades qualificadas e tokenizá-las para o mercado.

No entanto, embora a divisão da propriedade ajude os investidores a compartilhar riscos, também traz desafios. Quando os interesses financeiros dos investidores são muito pequenos, os custos de gestão da empresa podem se tornar inviáveis. O relatório de Laurens Swinkels explica o conflito de interesses entre os detentores de tokens imobiliários e a RealT. A RealT escolhe uma entidade de gestão para administrar os imóveis que possui; se a RealT tiver uma grande participação nos imóveis, isso pode reduzir os custos de agência; portanto, uma gestão ineficiente terá um impacto negativo sobre eles. No entanto, se a participação da RealT for excessiva, isso pode ter um efeito negativo na liquidez dos tokens, e os pequenos acionistas podem se tornar "caronas". Esses proprietários podem esperar que os grandes acionistas supervisionem se a entidade de gestão contratada é financeiramente viável. Por outro lado, se a participação da RealT for muito pequena, a RealT pode carecer de motivação adequada para escolher uma entidade de gestão ou participar do processo de supervisão, e muitos investidores também têm dificuldade em supervisionar efetivamente a entidade de gestão.

Escolhi os dez tokens mais recentes que esgotaram no mercado RealT e usei um explorador de blockchain relevante para verificar o número de proprietários de cada propriedade.

A partir do gráfico, pode-se ver que a RealT divide as propriedades em diferentes quantidades de tokens, com cada token a custar cerca de 50 dólares. A maioria das propriedades está localizada em Detroit, com cerca de 500 detentores de tokens, dos quais dois imóveis têm mais de 1.000 detentores. Agora, combinando isso com o número de tokens de cada detentor, é possível entender a gama de investimentos dos investidores da RealT.

Cerca de 90% dos investidores da RealT investem menos de 500 dólares, cerca de 9% investem entre 500 e 2.000 dólares, e 1% investem acima desse montante. Isso indica que a RealT, de certa forma, conseguiu criar um mercado de investimento imobiliário para pequenos investidores e aumentar a liquidez do mercado habitacional.

De acordo com os dados de transação da carteira RealT (endereço da carteira Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), a RealT pagou aproximadamente 6 milhões de dólares em total de aluguéis. As taxas da plataforma variam de acordo com os custos de manutenção, seguro e impostos, sendo cerca de 2,5%-3% do aluguel, o que equivale a uma receita da plataforma de aproximadamente 150.000 a 180.000 dólares nos últimos dois anos. No entanto, uma vez que a RealT não obriga a participação em investimentos imobiliários, e se a escolha for investir, não há limites ou diretrizes específicas para o nível de participação, a receita que a RealT obtém da renda de aluguéis ainda não foi divulgada.

Do ponto de vista da estrutura da empresa, a RealT estabeleceu a Real Token Inc. no estado de Delaware como a entidade central da empresa. Esta entidade não possui nenhum ativo imobiliário; ela serve apenas como a entidade operacional do projeto RealT. Além disso, a RealT criou a Real Token LLC no estado de Delaware como a empresa-mãe de uma série de empresas imobiliárias. Assim como a Real Token Inc., a Real Token LLC não possui nenhum ativo imobiliário; seu principal objetivo é simplificar os processos legais, permitindo que os usuários participem de todos os investimentos imobiliários através da assinatura de um contrato com uma empresa. Por fim, a RealT estabelece uma Series LLC correspondente para cada propriedade investida. Como subsidiária da Real Token LLC, cada Series LLC possui um imóvel específico e tokens correspondentes. Esta estrutura visa garantir que problemas financeiros ou legais de uma propriedade não afetem as outras propriedades ou as operações da empresa-mãe sob a RealT.

Parcl

O protocolo Parcl é uma plataforma de investimento DeFi que permite aos usuários negociar as tendências de preços do mercado imobiliário global. Parcl é utilizado para obter exposição perpétua a ativos sintéticos, utilizando uma estrutura AMM. Parcl introduz o feed de preços Parcl Labs, criando índices para imóveis em áreas específicas com base no histórico de vendas. O período do histórico de vendas pode variar de acordo com a frequência das transações imobiliárias. Após a criação do índice, os investidores têm a oportunidade de especular sobre o valor dos imóveis, podendo ir longas ou curtas nas preços dos imóveis.

Este método permite que a Parcl evite problemas legais, uma vez que a operação da plataforma não envolve imóveis reais. Alguns podem questionar se realmente se trata de um projeto RWA imobiliário, pois não cumpre os padrões acima mencionados. No entanto, é um projeto RWA relativamente popular, tendo recebido investimentos de várias instituições de investimento conhecidas do setor. É razoável discutir a diversidade das possibilidades de RWA imobiliário.

A rede de testes do Parcl foi lançada em maio de 2022 na Solana, com um TVL de 16 milhões de dólares. Mais de um ano após a operação, o Parcl parece não ter atraído muita atenção, com um volume diário de transações inferior a 10 mil dólares e menos de 50 usuários ativos diários.

Os produtos da Parcl são simplificados e desenvolvidos rapidamente. O feed de preços e o mercado de índices da Parcl Labs são bem projetados e fáceis de usar.

Na área de operações, a equipa da Parcl lançou ativamente programas de aquisição de utilizadores como Parcl Point e Real Estate Royale. Apesar dessas vantagens e do apoio de várias instituições de investimento conhecidas, a Parcl mantém uma imagem de mercado relativamente discreta, com uma base de utilizadores pequena e um volume de transações limitado. Talvez o mercado ainda não esteja pronto para aceitar produtos de índice imobiliário.

Reinno

Algumas grandes empresas de criptomoedas também estão explorando a possibilidade de permitir que os usuários tokenizem imóveis como garantia para empréstimos. Uma empresa conhecida anunciou em julho que sua equipe de moeda digital do banco central está trabalhando nessa direção. Outro projeto já se integrou com a RobinLand, apoiando hipotecas imobiliárias. A RealT oferece a opção de usar imóveis tokenizados como garantia para empréstimos, mas este serviço é limitado aos tokens que eles emitem. Essencialmente, este serviço é mais semelhante a produtos de empréstimo de tokens e não aumentou substancialmente a liquidez financeira dos proprietários de imóveis.

Reinno é um projeto que foi lançado em 2020 e parou de operar em 2022. Embora não tenha deixado muitas marcas no mercado, introduziu dois produtos relacionados a RWA no setor imobiliário que merecem destaque.

O primeiro produto é um serviço de empréstimos baseado em imóveis tokenizados. Quando os proprietários de imóveis precisam de financiamento, podem enviar documentos de propriedade para a Reinno. Após a aprovação, a Reinno criará uma empresa de propósito específico para a transação no Delaware. Em seguida, a Reinno criará um contrato inteligente para os tokens imobiliários, que os proprietários poderão depositar como garantia para o empréstimo. O limite de empréstimo será baseado no valor dos tokens.

O segundo produto é financiamento hipotecário, onde os usuários compram propriedades e obtêm empréstimos hipotecários.